Особености при сделки с имот “на зелено”

Покупката на имот, който предстои да бъде построен, изглежда като добра възможност: по-ниска цена, възможност за избор на етаж и разпределение, гъвкавост при плащането. Но тези сделки крият и специфични рискове, които изискват по-внимателен подход.

С този тип сделки всъщност купувачите финансират изграждането на новата сграда, като наред с това поемат и рисковете, ако това не се случи или не се случи по най-добрия начин.

Какво трябва да знаете?

• В предварителният договор се фиксира, че строителят ще изгради обекта и ще прехвърли собствеността след достигане до определен етап на завършеност- Акт 15 или Акт 16 (въвеждане в експлоатация). Имайте предвид, че Акт 15 се издава от комисия, която извършва проверка, нали сградата е завършена, но тази процедура се заплаща от строителя и в нея не участват никакви държавни органи. Затова и няма гаранция, че макар и след издаден Акт 15 (на какъвто етап обикновено се прехвърля собствеността при сделки “на зелено”) сградата е годна за въвеждане в експоатация и за снабдяване с Акт 16. Считам, че това е сред най-големите рискове на този тип сделки- да станете собственик на имот, който не може да бъде законно завършен, да получите собствени партиди за комунални услиги и да обитавате спокойно новия си дом или да го отдавате под наем.

• Може да има разлика в квадратурата. В предварителния договор може да се посочи ориентировъчна площ, а при окончателното прехвърляне – реалната, установена по архитектурни и кадастрални данни. Това създава риск от увеличение на цената или спор относно заплащането.

• Сроковете често са условни. Забавянето на строежа, липсата на разрешения или промени в проекта могат да удължат значително периода до нотариално прехвърляне. Обръщайте внимание на клаузите, посочени в раздела “форсмажор”.

• Плащанията обикновено са обвързани с етапите на строителството. Важно е предварителният договор да предвижда гаранции за изпълнение от страна на строителя, както и неустойки и право на разваляне на договора при сериозно забавяне.

• Правото на строеж и вещните права са ключови. Уверете се, че строителят има валидно учредено право на строеж върху имота и че няма вещни тежести или съдебни спорове.

Какво да направите?

• Изискайте документи за собственост на терена, разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект и площообразуване.

• Уговорете механизъм за актуализиране на цената при промяна в квадратурата.

• Настоявайте за неустойки при забавяне и възможност за разваляне на договора при сериозни отклонения.

Ако имате нужда от съдействие или консултация, можете да използвате контактната форма или някой от другите начини за връзка.